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- 整體空置率於第二季持續(xù)下修，由上季8.7％下降約0.5個百分點來到8.2％；以信義區(qū)降幅最大，達約2％
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【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】2014年全球經(jīng)濟在先進經(jīng)濟體逐步復(fù)甦的帶動下，經(jīng)濟預(yù)測於2014年呈現(xiàn)樂觀的走勢。美國經(jīng)濟在民間企業(yè)表現(xiàn)回穩(wěn)、就業(yè)率改善及薪資微幅成長的帶動下，消費者信心逐漸回復(fù)。歐盟央行也在本季提出降息、提高貸款放款額等金融相關(guān)政策，增進經(jīng)濟成長動能。加上臺灣失業(yè)率來到6年來的新低點，企業(yè)對人力的增加將進而帶動辦公空間的需求，其中近來以科技與汽車產(chǎn)業(yè)更為明顯，預(yù)計臺北商辦租賃市場將呈現(xiàn)穩(wěn)定成長。
仲量聯(lián)行2014年6月30日最新發(fā)表2014年第二季A級辦公大樓市場報告指出，臺北市A級商辦租賃市場相較前季在沒有大面積業(yè)主自用的帶動下，整體去化量較上季降低，淨(jìng)去化量由10,548坪降至2,868坪，為過去5年第二季平均水平。本季新租約雖仍多為小型辦公空間，但信義商業(yè)區(qū)的大型辦公空間去化為支撐本季需求量的主要原因。本季新簽租約中則有約90％位於信義區(qū)。
整體空置率於第二季持續(xù)下修，由上季的8.7％下降約0.5個百分點來到8.2％；其中以信義區(qū)的降幅最大，達約2％，主要因新大樓持續(xù)去化。由2014年第一季起，臺北市整體空置率已降低至10％以下，首要商業(yè)區(qū)信義區(qū)空置率並亦於本季跌破10％，為10年來最低值。在短期未有大面積辦公新供給進入市場及空置率維持相對低點的情況下，我們判定目前市況多偏為房東市場。空持率偏低的大樓業(yè)主在租金洽談上處較為優(yōu)勢的狀態(tài)。
本季因普遍空置率降低且部分大樓業(yè)主普遍調(diào)漲租金的帶動下，臺北市整體租金較上季上漲0.9％，由每坪每月新臺幣2,519元增加至2,541元，為十年來的次高值，僅次於2008年的2,575元。
信義計畫區(qū)在新大樓持續(xù)去化、房東運用彈性租金策略提高出租率及本區(qū)商業(yè)環(huán)境優(yōu)越等因素帶動，跨國企業(yè)及陸資持續(xù)搬遷或新租需求，使得空置率持續(xù)降低，較第一季的11.4％下修約兩個百分點至9.5％，為2004年後空置率首次低於10％。平均租金更在空置率持續(xù)降低的帶動，較上季上升2.2％，來到每坪每月新臺幣2,954元，為信義計畫區(qū)繼2008年後租金最高值。本季信義區(qū)淨(jìng)去化量為4,625坪，主要因為某外資汽車業(yè)承租大型辦公空間帶動造成。需求及租金漲幅皆為四大商業(yè)區(qū)中最高。
敦北商業(yè)區(qū)本季因部分企業(yè)租戶搬遷或結(jié)束營業(yè)釋出出租空間導(dǎo)致空置率由前季的9.5％上升2.5個百分點至12.0％。去化率亦由正值於本季降為負值。仲量聯(lián)行也觀察到租金負擔(dān)能力較高的租戶，在空間需求增加的情況下搬遷至信義區(qū)的新大樓；反之，尋找租金較經(jīng)濟實惠的租戶則仍持續(xù)往內(nèi)湖、南港等市郊區(qū)域搬遷。在空置率大幅上升，大樓業(yè)主在租金及免租期優(yōu)惠的調(diào)整上相對謹慎。本季租金較前季下降1.3％來到每坪每月2,289元，免租期則增加每年0.07個月。
敦南商業(yè)區(qū)租賃活動延續(xù)上季趨緩的狀態(tài)，第二季去化主要為大樓業(yè)主保留關(guān)係企業(yè)使用及部分原租戶增租，去化量為664坪?？罩寐瘦^上季微幅下降0.6個百分點來到5.0％。在本區(qū)租賃趨緩的狀況，大樓業(yè)主多傾向維持租金水準，本季平均租金維持不變於每坪每月2,472元。
非核心商業(yè)區(qū)延續(xù)上季持平的走勢，平均租金維持不變於每坪每月1,936元。本季在少量新租約租用小型辦公空間與業(yè)主釋出出租空間的交互影響下，去化量由上季105坪來到本季-167坪，呈現(xiàn)負成長的狀態(tài)?？罩寐蕜t小幅增加0.1個百分點來到本季的5.7％。
本季臺北市主要商業(yè)區(qū)B級商辦去化量持續(xù)上升至本季1,143坪，空置率微幅下降0.4個百分點來到6.5％。本季主要需求多為國內(nèi)企業(yè)如旅行社、法律服務(wù)、食品及中小型外商等租戶。租金持續(xù)微幅上揚0.4％至每坪每月1,751元。顯見在市區(qū)捷運路網(wǎng)逐漸完成擴充帶動下，交通便利性佳的B級商辦亦為國內(nèi)外企業(yè)租戶青睞。此外，並帶動部分大樓業(yè)主改建更新老舊大樓或積極參與捷運聯(lián)合開發(fā)模式，來提升老舊大樓價值。
目前臺北市整體空置率已來到10％以下，部分大樓空置率更低於5％，在短期未來進入市場的新供給開價普遍偏高的狀況下，整體辦公室市場將偏向於房東市場。租戶在租金議價空間預(yù)估將略為減少。2014全年租金可望持續(xù)成長，預(yù)計2014年臺北市整體A級商辦平均租金可望較去年成長約5％。信義區(qū)因先前的新供給持續(xù)去化，部分大樓接近滿租的帶動下，租金年成長率更可望較2013年達約8％，有機會來到2008年後的高點。
仲量聯(lián)行市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本季科技及汽車產(chǎn)業(yè)均有增租或搬遷至較大型辦公空間的需求，於下半年科技大廠將持續(xù)推出新產(chǎn)品及車商改變經(jīng)營策略，積極提升市占率的狀況下，未來可望持續(xù)有科技、零售等產(chǎn)業(yè)增租或擴充的需求。
仲量聯(lián)行2014年6月30日最新發(fā)表2014年第二季A級辦公大樓市場報告指出，臺北市A級商辦租賃市場相較前季在沒有大面積業(yè)主自用的帶動下，整體去化量較上季降低，淨(jìng)去化量由10,548坪降至2,868坪，為過去5年第二季平均水平。本季新租約雖仍多為小型辦公空間，但信義商業(yè)區(qū)的大型辦公空間去化為支撐本季需求量的主要原因。本季新簽租約中則有約90％位於信義區(qū)。
整體空置率於第二季持續(xù)下修，由上季的8.7％下降約0.5個百分點來到8.2％；其中以信義區(qū)的降幅最大，達約2％，主要因新大樓持續(xù)去化。由2014年第一季起，臺北市整體空置率已降低至10％以下，首要商業(yè)區(qū)信義區(qū)空置率並亦於本季跌破10％，為10年來最低值。在短期未有大面積辦公新供給進入市場及空置率維持相對低點的情況下，我們判定目前市況多偏為房東市場。空持率偏低的大樓業(yè)主在租金洽談上處較為優(yōu)勢的狀態(tài)。
本季因普遍空置率降低且部分大樓業(yè)主普遍調(diào)漲租金的帶動下，臺北市整體租金較上季上漲0.9％，由每坪每月新臺幣2,519元增加至2,541元，為十年來的次高值，僅次於2008年的2,575元。
信義計畫區(qū)在新大樓持續(xù)去化、房東運用彈性租金策略提高出租率及本區(qū)商業(yè)環(huán)境優(yōu)越等因素帶動，跨國企業(yè)及陸資持續(xù)搬遷或新租需求，使得空置率持續(xù)降低，較第一季的11.4％下修約兩個百分點至9.5％，為2004年後空置率首次低於10％。平均租金更在空置率持續(xù)降低的帶動，較上季上升2.2％，來到每坪每月新臺幣2,954元，為信義計畫區(qū)繼2008年後租金最高值。本季信義區(qū)淨(jìng)去化量為4,625坪，主要因為某外資汽車業(yè)承租大型辦公空間帶動造成。需求及租金漲幅皆為四大商業(yè)區(qū)中最高。
敦北商業(yè)區(qū)本季因部分企業(yè)租戶搬遷或結(jié)束營業(yè)釋出出租空間導(dǎo)致空置率由前季的9.5％上升2.5個百分點至12.0％。去化率亦由正值於本季降為負值。仲量聯(lián)行也觀察到租金負擔(dān)能力較高的租戶，在空間需求增加的情況下搬遷至信義區(qū)的新大樓；反之，尋找租金較經(jīng)濟實惠的租戶則仍持續(xù)往內(nèi)湖、南港等市郊區(qū)域搬遷。在空置率大幅上升，大樓業(yè)主在租金及免租期優(yōu)惠的調(diào)整上相對謹慎。本季租金較前季下降1.3％來到每坪每月2,289元，免租期則增加每年0.07個月。
敦南商業(yè)區(qū)租賃活動延續(xù)上季趨緩的狀態(tài)，第二季去化主要為大樓業(yè)主保留關(guān)係企業(yè)使用及部分原租戶增租，去化量為664坪?？罩寐瘦^上季微幅下降0.6個百分點來到5.0％。在本區(qū)租賃趨緩的狀況，大樓業(yè)主多傾向維持租金水準，本季平均租金維持不變於每坪每月2,472元。
非核心商業(yè)區(qū)延續(xù)上季持平的走勢，平均租金維持不變於每坪每月1,936元。本季在少量新租約租用小型辦公空間與業(yè)主釋出出租空間的交互影響下，去化量由上季105坪來到本季-167坪，呈現(xiàn)負成長的狀態(tài)?？罩寐蕜t小幅增加0.1個百分點來到本季的5.7％。
本季臺北市主要商業(yè)區(qū)B級商辦去化量持續(xù)上升至本季1,143坪，空置率微幅下降0.4個百分點來到6.5％。本季主要需求多為國內(nèi)企業(yè)如旅行社、法律服務(wù)、食品及中小型外商等租戶。租金持續(xù)微幅上揚0.4％至每坪每月1,751元。顯見在市區(qū)捷運路網(wǎng)逐漸完成擴充帶動下，交通便利性佳的B級商辦亦為國內(nèi)外企業(yè)租戶青睞。此外，並帶動部分大樓業(yè)主改建更新老舊大樓或積極參與捷運聯(lián)合開發(fā)模式，來提升老舊大樓價值。
仲量聯(lián)行市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本季科技及汽車產(chǎn)業(yè)均有增租或搬遷至較大型辦公空間的需求，於下半年科技大廠將持續(xù)推出新產(chǎn)品及車商改變經(jīng)營策略，積極提升市占率的狀況下，未來可望持續(xù)有科技、零售等產(chǎn)業(yè)增租或擴充的需求。
